Eine Eigentumswohnung ist für Käufer meist mit hohen Kosten und Risiken verbunden. Hier finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten rechtlichen Grundlagen, damit der Kauf möglichst reibungslos abläuft.
Rechtliche Unterschiede zwischen Neubauten und bestehenden Wohnungen
Je nachdem ob eine Eigentumswohnung erst gebaut wird oder bereits besteht, gibt es unterschiedliche rechtliche Grundlagen. Bei Kauf einer noch nicht fertiggestellten Eigentumswohnung kommen die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetz (BTVG) zur Anwendung, sofern der Quadratmeterpreis 150 Euro übersteigt. Dadurch sollen Käufer bei Insolvenz des Bauträgers geschützt werden. Kern der Schutzbestimmungen ist die Absicherung von Käufer-Zahlungen. Als Sicherungsmittel kommen insbesondere die grundbücherliche Sicherung mit Zahlung nach Ratenplan oder eine Bankgarantie in Frage. Der Kauf von bereits bestehenden Eigentumswohnungen ist grundsätzlich mit weniger Risiken behaftet. Es sollten allerdings trotzdem einige Dinge beachtet werden. Besonders bei Altbauten ist Vorsicht geboten und empfiehlt sich unter anderem eine genaue Überprüfung der Bausubstanz.
First things first: Grundbuchsauszug
Käufer sollten grundsätzlich bereits vor Abgabe eines Kaufangebots bestimmte Informationen einholen. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang ein genauer Blick in das Grundbuch. Einen Grundbuchsauszug bekommt jede interessierte Person beim zuständigen Bezirksgericht. Auch Notare und Rechtsanwälte haben Zugang zum elektronischen Grundbuch. Aus dem Grundbuchsauszug ist ersichtlich, ob und welche Lasten am Grundstück bestehen. Wurde bereits Wohnungseigentum begründet, findet man im entsprechenden Grundbuchsauszug den Zusatz „Wohnungseigentum“. Auch wenn die Verkäufer- oder Maklerseite bereits einen Grundbuchsauszug zur Verfügung stellt, ist es empfehlenswert selbst noch einmal nachzuschauen bzw. eine rechtskundige Person damit zu beauftragen.
Weitere wichtige Informationen
Sinnvoll ist es auch nachzuprüfen, ob Bauwerk und Wohnung den Bauvorschriften entsprechen. Um Einsicht in den Bauakt zu bekommen, muss der Eigentümer eine Vollmacht ausstellen. Damit können Käufer dann bei der Baubehörde Einsicht in den jeweiligen Akt nehmen. Zusätzlich sollten noch Informationen über die Betriebskosten und etwaige andere laufende Kosten oder Risiken eingeholt werden. In den meisten Fällen gibt es auch bereits einen Wohnungseigentumsvertrag und einen Vertrag mit einer Hausverwaltung sowie gegebenenfalls Verträge für Strom und Heizung. Am besten fragt man beim bisherigen Eigentümer oder bei Neubauten beim Bauträger oder Wohnungseigentumsorganisator nach.
Das Angebot
Vor Abschluss eines Kaufvertrages ist es üblich, dass die Käufer ein schriftliches Angebot abgeben. Das Angebot, auch Anbot genannt, ist für die Käuferseite für eine bestimmte Zeit verbindlich. Nimmt der Verkäufer das Anbot an, ist der Vertrag abgeschlossen. Es ist daher für Käufer unerlässlich, das Angebot schriftlich und wohlüberlegt abzugeben. Neben den Hauptvertragsbestandteilen sollte dieses alle (mündlichen) Zusagen von Verkäufer- oder Maklerseite sowie Bedingungen auf Käuferseite, wie ein Finanzierungsvorbehalt, enthalten. Auch weitere, für den Käufer wichtige Details können ins Angebot aufgenommen werden. Außerdem sollte sichergestellt werden, dass der spätere Kaufvertrag dem Angebot entspricht. Oft haben Verkäufer oder Makler bereits ein vorformuliertes Angebotsformular vorbereitet. Ein solches Anbot sollten Käufer auf keinen Fall einfach so unterschreiben. Am besten lassen Interessenten das Anbot vor Abgabe von einer rechtskundigen Person selbst formulieren oder zumindest überprüfen und gegebenenfalls ergänzen.
Der Kaufvertrag
Nach Angebotsannahme wird grundsätzlich ein Kaufvertrag abgeschlossen. Im besten Fall beauftragen Käufer mit der Vertragserstellung selbst einen Rechtsanwalt. In der Praxis wird der Kaufvertrag aber häufig von Verkäuferseite vorgelegt. Der Inhalt des Kaufvertrages hängt von der konkreten Wohnung ab. Bei Neubauten wird der Kaufvertrag teilweise andere Punkte enthalten als bei bereits bestehenden Wohnungen. Eine möglichst genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes mit allem Zubehör, die schriftliche Vereinbarung eines Bezugstermins und Festlegung des Kaufpreises und Zahlungsmodalitäten ist jedenfalls essenziell. Käufer werden durch bestimmte gesetzliche Bedingungen, wie dem Wohnungseigentums- und dem Konsumentenschutzgesetz, geschützt. Diese Regelungen bestimmen, welche Vereinbarungen nicht erlaubt und damit unwirksam sind. Ein besonders praxisrelevantes Beispiel dafür ist, dass Gewährleistungsrechte von Käufern nicht vertraglich eingeschränkt werden dürfen. Der Kaufvertrag muss notariell oder gerichtlich beglaubigt werden.
Wohnungseigentumsvertrag
Die Begründung von Wohnungseigentum erfolgt in der Regel mit einem Wohnungseigentumsvertrag. Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die wechselseitigen Rechte und Pflichten aller Miteigentümer. In bestehende Wohnungseigentumsverträge samt Nutzwertgutachten kann beim Grundbuchsgericht eingesehen werden. Interessenten sollten insbesondere darauf achten, ob und welche Zustimmungsregeln für bauliche Veränderungen vorgesehen sind. Bei Umbaumaßnahmen kann nämlich im Wohnungseigentumsvertrag vorgesehen sein, dass die anderen Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Bei Neubauten ist die Unterzeichnung des Wohnungseigentumsvertrages Grundlage für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Wohnungseigentumsverträge sind notariell bzw. gerichtlich zu beglaubigen. Um die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch muss sich grundsätzlich die Verkäuferseite kümmern. Bei bereits bestehenden Wohnungen tritt der Käufer in den Wohnungseigentumsvertrag ein.
Zahlungen
Anzahlungen in der Anbotsphase sind mit vielen vermeidbaren Risiken verbunden und sollten vermieden werden. Es besteht die Gefahr, dass Käufer ihr Geld nicht oder nur schwer wieder zurückbekommen, falls der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Deshalb sollten Zahlungen erst geleistet werden, wenn der Kaufvertrag beidseitig unterzeichnet und notariell beglaubigt ist. Wichtig ist, die Zahlungsbedingungen im Kaufvertrag eindeutig zu definieren, damit es später nicht zu Unklarheiten kommt. Häufig wird eine Treuhandschaft vereinbart. Dabei übernimmt eine vertraglich festgelegte geeignete Person den Kaufpreis und zahlt ihn erst an den Verkäufer aus, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn das Eigentum des Käufers im Grundbuch einverleibt ist.
Nebenkosten
Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen immer auch weitere Kosten und Gebühren an. Wer diese Kosten trägt wird grundsätzlich im Kaufvertrag festgelegt. Häufig übernimmt diese Kosten die Käuferseite. Zu den Nebenkosten gehören Maklerprovision, Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbsteuer und Gerichtsgebühren. Das maximal zulässige Maklerhonorar ist aktuell 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Umsatzsteuer. Die Vertragserrichtungskosten werden von der vertragserrichtenden Person, üblicherweise ein Rechtsanwalt oder Notar, nach den entsprechenden Tarifen bzw. nach Vereinbarung berechnet. Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis. Zusätzlich fallen noch Gebühren für Beglaubigung von Verträgen und Eintragungen im Grundbuch an. Die Durchführung der mit Bezahlung der Grunderwerbsteuer und Gerichtsgebühren erforderlichen Formalitäten übernimmt meist die vertragserrichtende Person.
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