Liegenschaften, die mehreren Personen als Miteigentümern gemeinsam gehören, und über deren Schicksal sich die Eigentümer nicht einig werden, können durch gerichtliche Versteigerung aufgeteilt werden. Die Miteigentumsgemeinschaft wird dadurch beendet und der Erlös an alle ehemaligen Miteigentümer aufgeteilt.
Aufteilung von Miteigentum durch Teilungsklage
Der Verkauf von gemeinschaftlichen Liegenschaften im Rahmen einer gerichtlichen Versteigerung wir als sogenannte Zivilteilung bezeichnet. Ob eine Zivilteilung stattfindet, muss schon im Exekutionstitel festgelegt sein. Der Exekutionstitel im Teilungsverfahren ist das zivilgerichtliche Teilungsurteil. Das Urteil ist das Ergebnis des von einem Miteigentümer durch Teilungsklage eingeleitetes Teilungsverfahrens. Statt Zivilteilung könnte im Urteil auch eine Realteilung, also eine körperliche Aufteilung der Liegenschaft angeordnet sein. Mehr über die Teilungsklage finden Sie im Artikel: Die Teilungsklage.
Einleitung des Exekutionsverfahrens
Die Versteigerung der gemeinschaftlichen Liegenschaft kann sowohl von Klägerseite als auch von Beklagtenseite beantragt werden. Der Antrag ist an das Bezirksgericht zu richten, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Das ist regelmäßig das Grundbuchgericht. Mit dem Antrag muss auch das Teilungsurteil als Exekutionstitel vorgelegt werden. Dingliche Rechte von Personen (also beispielsweise im Grundbuch eingetragene Pfandrechte) an der Liegenschaft werden durch die Versteigerung nicht berührt. Es muss, im Gegensatz zur Zwangsversteigerung, kein sogenanntes Interessentenverzeichnis vorgelegt werden.
Die nächsten Schritte: Schätzung und Versteigerungsbedingungen
Nachdem das Gericht den Exekutionsantrag bewilligt und an alle Berechtigten zugestellt hat, werden die Versteigerungsbedingungen näher festgelegt. Die Liegenschaft wird von einer sachkundigen Person geschätzt. Die Schätzung basiert auf dem Verfahren nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. Sie bildet die Grundlage für die Versteigerung der Liegenschaft. So beträgt der Betrag, den die meistbietende Person bei der Versteigerung als Sicherungsleistung erlegen muss (wird bezeichnet als Vadium), grundsätzlich zehn Prozent des Schätzwerts. Die Miteigentümer können sich vor dem Schätzungstermin auf einen Ausrufpreis einigen und damit die Schätzung vermeiden. In der Exekutionsordnung sind die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Die Verfahrensparteien können im Teilungsverfahren auch abweichende Versteigerungsbedingungen vorschlagen. Das Gericht genehmigt abweichende Bedingungen, sofern sie nicht unerlaubt oder ungültig sind, wenn alle Miteigentümer zustimmen.
Bekanntgabe des Versteigerungstermins
Den Versteigerungstermin bestimmt das Gericht, das ihn samt Kurzfassung des Schätzgutachtens in der Ediktsdatei veröffentlicht. Die Ediktsdatei der Republik Österreich dient der Veröffentlichung gerichtliche Bekanntmachungen. Im Edikt, also dem Eintrag in der Ediktsdatei, sind die wichtigsten Informationen über die Liegenschaft und Versteigerungsbedingungen enthalten. Das sind insbesondere Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde, Zubehör (mit Wertangabe) Grundstücksgröße, Benützungsart, Zeit und Ort der Versteigerung, Höhe von Vadium, geringstes Gebot und Lasten, die vom Ersteher übernommen werden müssen.
Versteigerung
Die Versteigerung findet in einer öffentlichen Tagsatzung statt. Nach Belehrung über Rechte und Pflichten von Mitbietenden sowie Versteigerungsbedingungen durch die Richterin können Interessenten ihre Gebote abgeben. Das geringste Gebot ist im Teilungsverfahren grundsätzlich der Schätzwert. Davon können die Miteigentümer nach Vereinbarung zwar abweichen, das Mindestgebot darf aber nicht drei Viertel des Schätzwerts unterschreiten. Das ist oft deutlich mehr als im Zwangsversteigerungsverfahren, bei dem das geringste Gebot grundsätzlich die Hälfte des Schätzwerts ist. Im Teilungsverfahren können auch die Miteigentümer um die Liegenschaft mitbieten. Der Meistbietende muss noch während der Verhandlung, vor Zuschlagserteilung, das Vadium in Form einer Sparurkunde erlegen.
Zuschlagserteilung und Rechtsfolgen
Sofern im Versteigerungstermin kein Widerspruch erhoben wird, wird der Zuschlag dem Meistbietenden bereits im Versteigerungstermin verkündet. Der Zuschlag muss im Grundbuch angemerkt und in der Ediktsdatei veröffentlicht werden. Mit Zuschlagserteilung erwirbt der Meistbietende außerbücherliches Eigentum an der Liegenschaft. Wird während der Versteigerung kein Gebot abgegeben, legt das Gericht eine vier- bis achtwöchige Frist fest, währenddessen schriftliche Angebote abgegeben werden können. Der Ersteher muss das Meistbot innerhalb von zwei Monaten ab rechtskräftiger Zuschlagserteilung beim Gericht erlegen. Die Liegenschaft wird nach Erfüllung der Versteigerungsbedingungen, also insbesondere nach vollständigem Erlag des Meistbots, an die den Ersteher übergeben. Gegen die Zuschlagserteilung kann Widerspruch oder Rekurs erhoben werden.
Aufteilung des Meistbots
Sobald das Meistbot vollständig bezahlt ist, beraumt das Gericht die Meistbotsverteilungstagsatzung an. Das Meistbot wird nach Einigung aller Miteigentümer über die Verteilung unter ihnen aufgeteilt. Kommt kein Einvernehmen zustande, entscheidet das Gericht. Grundsätzlich hat jeder Miteigentümer Anspruch auf einen seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Teil des Meistbots. Im Urteil wird ziffernmäßig bestimmt, wie viel welcher Partei zukommt. Die Beträge werden nach Rechtskraft der Entscheidung an alle Miteigentümer ausgezahlt.
Verfahrenskosten
Bei der Versteigerung gemeinschaftlicher Liegenschaften gibt es keinen Kostenersatz. Deshalb hat jede Verfahrenspartei die auf sie entfallenden Kosten selbst zu tragen. Entstandene Barauslagen, beispielsweise für Gerichtsgebühren, Kosten der Schätzung etc., werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt.
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